历史转折中的开发商:夭夭园桃,无子空长

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发布时间:2018-09-29 16:12

历史转折中的开发商:夭夭园桃,无子空长

2018-09-29 15:07来源:格隆汇技术/房地产/房价

原标题:历史转折中的开发商:夭夭园桃,无子空长

作者:John

来源:寰盈国际观察

“今日的一缕冤魂,昨日的万里长城”。

近日,广东省关于房地产预售制取消的提案在市场上炸开了锅,虽然住建部出来辟谣,但取消预售制已经是房企头上挥之不去的阴影。

相比过去十年“春风拂面”式的房地产政策,近期全国各地对于地产的调控一个比一个狠。究其原因,随着宏观环境的变化和土地财政的终结,房地产这出大戏上最主要的两个角色——开发商和地方政府之间的利益分化,房企不再是地方政府眼中的香饽饽。当地方经济的磨盘不再需要房企来拉动,后院的磨刀声也就不难理解。

01.八方风雨调控声

房价调控是个永不过时的话题,2018年的中华大地上,调控调性一浪高过一浪。五一前后,住建部就已约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨等10城,5月9日约谈成都及太原,对于约谈城市就房价涨幅过快、市场监管方面的问题提出要求。

7月31日中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产问题”,“坚决遏制房价上涨”。随后8月7日,住建部在沈阳召开座谈会,同时,济南、武汉、成都、郑州负责人也参与了会议,会议强调抓紧调整住房和用地供应结构,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,对于调控不力的城市坚决问责。8月17日,住建部再次约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五城,其中,海口、三亚为年内第二次约谈。

就已约谈城市来看,主要集中在东北、中西部及海南省重点城市,并且房价数据增速普遍高于全国增速的3%,其中贵阳、海口、太原房价涨幅超过10%。

然而,“房价调控必遭打脸”的定律并没有就此打破。

02.任他雨打风吹?

纵使调控一直在深化,房企经营数据依旧是那么的好看。首先,2018年上半年房企收入规模及利润率均出现大幅上涨,板块整体主营收入规模增速29%,A股10大龙头房企增速更是高达34%,同比提高22、27个百分点,行业利润率水平也从2017年上半年开始连续四个季度持续提升。其次,1-8月销售数据显示,碧桂园、保利、融创、新城、华润等龙头房企势头依旧不减,销售金额分别同比增长38%、43%、65%、115%、33%。

而最近一周新房成交情况来看,一线城市地产热高温不断。数据显示,40个大中城市一手房合计周成交面积448.26万方,环比增速5.12%,同比增速6.12%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为61.15%,0.46%,-13.26%;同比增速分别为108.19%,-1.15%,-17.37%。

火热的销售局面,让房企们加足马力开建新房。

1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积747658万平方米,同比增长3.6%,增速较1-7月份提高0.6个百分点。其中,住宅施工面积515961万平方米,增长4.6%,增速较1-7月上升0.7个百分点;房屋新开工面积133293万平方米,增长15.9%,增速提高1.5个百分点;住宅新开工面积98307万平方米,增长19.7%,增速增长1.7个百分点。无论是房屋新开工还是住宅新开工面积同比增速,提升幅度均非常明显。

看似又是循环往复的节奏,但这次有个环节出现了大变动,那就是地方政府卖地卖得不顺利了。

03.眼前无余欲缩手

火热局面的背后不被注意的,是房企拿地越来越谨慎。

无论是土地成交量还是出让金额,一线城市的增速都率先出现大幅下滑。首先就量方面而言,根据中国指数研究院数据显示,2018年1-8月300城市土地供给建筑面积合计14.82亿平米,同比+35%,其中一线城市3621万平米,累计同比-8%。在成交方面,2018年1-8月300城市土地成交建筑面积合计12.04亿平米,累计同比+27%,其中一线城市3321万平米,累计同比-7%。

而且,1-8月100大中城市土地成交规划建筑面积同比增长15.2%,增速较1-7月大幅回落4.5个百分点,已经连续两个月回落明显,显示土地降温还在加剧。从流拍率角度来看的话,300城市住宅地流拍率已经上升至10.7%,是近几年来的绝对高点。

量跌的同时,土地价也同样不乐观。2018年1-8月300城市土地出让金合计2.71万亿元,累计同比+22%,其中一线城市仅为2784亿元,累计同比大幅下跌18%。从溢价率的角度来看,各线城市8月宅地溢价率出现了显著的回落,降至历史低位,8月份300城楼面均价3960元/平米,平均溢价率仅有9.1%,回落态势仍在延续。

所以,现在的房企在加速开建新房的同时,拿地环节却减缓了许多,这意味着地产企业正在失去其最重要的身份。

04.要你还有何用?

房地产牵扯到的土地财政,是之前地方政府最关心的东西。中国“土地财政”即是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过土地出让金来满足财政需求。正是这一计划经济遗留下来的独特制度,配合我们的土地国有制特点,才使得我们城市基础建设能够有如此高速的发展,而它也同时奠定了中国房地产是具有基本的金融属性。

由于土地、房屋等不动产的价值来自于当地的公共服务水平(涵盖就业、教育、医疗、安防、卫生等所有内容),而提升公共服务水平的方法就是大量建设基础服务设施,但前期巨大投资的资金来源成为制约城市发展的主要障碍。

而拥有土地国有制特点的我们,能通过土地出让金方式,为城市公共服务建设进行快速“融资”。因为相比于土地私有的地方,公共服务的改进都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者,然后政府通过税收体系才能够将溢出的收益收回;而在土地公有制的条件下,任何公共服务改进都会直接体现到国有土地的升值上面,因此就可通过“出售升值土地”快速回收公共服务投资,和为后续建设继续融资。

此外,城市政府不仅可以为基础设施融资,甚至还可以以补贴的方式,为有持续税收的项目融资。此前许多地方政府通过各种税收优惠政策,来进行大量招商引资的做法,就是基于此玩法出现的。

因此,可以理解“出售土地使用权”实质上就是融资,而购买在此基础上建立起的不动产,实质上就是投资当地的未来,这也就是为什么中国高速发展的时期,房地产能有如此高的收益率。

即使在之后房价高到失控的时候,地方政府依旧在不断利用土地财政融资。此前房地产的大举去库存,成了地方政府大肆卖地的契机,2017年全国300个城市各类用地共成交14.5亿平方米,同比增长11.0%,其中住宅用地成交6.9亿平方米,同比增长21.1%;而2017年16.9亿平方米的商品房销售总量,还低于17.3亿平方米的土地成交量。

土地高溢价情况也愈发普遍了,2017年高总价、高溢价土地成交429宗,成交金额为12331亿元,其中一线城市成交高价地74宗,总成交金额3159亿元,同比增长48.7%;三四线城市成交高价地121宗,较2016年增加79宗,成交面积2971万平方米,同比增长219.1%。

时至今日,由于国内保有土地财政制度,使得地产开发商更像是下游企业,地方政府则是提供“土地”原材料的上游,当下游企业觉得原材料太贵减少采购的时候,原材料供应商当然就不是很舒服了,但由于业务过于单一,所以其拥有很强的行政权力也无的放矢,但是“新业务”成功扩展之后就不一样了。

05.缓解地方财政的房产税临近

种种迹象表明,房地产税已经明显是提速了,而且很可能在今年年底前就能知道征收房地产税的思路了。9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列“第一类”,即条件已经较为成熟,会在五年内提请审议,虽说即使明年完成立法,房地产税最快2020年-2021年才能落地,但可以说房地产税确定要开征了,这将大幅改变国家现有的收入模式。

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收意味着买房者付完买房款后还有另外缴纳税款,举个较为极端的例子,2008年美国底特律的房子是按照评估价格进行房产税征收,房价低到几乎是白送都没人要,就是因为养不起每年要交几千甚至数万美元的房产税。

与房产税配套的“互联网+不动产登记”已经确定要在2019年6月底前实施,为房产税来临做好准备。

房产税时代来临,土地财政依赖性会弱化很多,此刻依靠卖地融钱投资基础建设的“灌水”式的政绩,似乎并没有响应中央号召,调房价、降杠杆来得有意义,所以拿地意愿减弱的房企对地方政府的意义已经越来越小,对于此前一直被人诟病的学区房、房屋质量、烂尾楼等问题,地方出台的调控政策一下就有了非常强的力度和针对性,而且已经不太在乎对房地产行业的影响了。

06.是时候拿地产商祭刀了?

在过去近20年来的房地产调控史中,稳增长和控房价之间反复切换,先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具,但越是调控房价越涨的尴尬一直伴随其中。

以往政策中,选择性忽略了本质上的供需关系,一味在封堵流动性上做文章,就闹出了不少笑话。如“提高首付比例”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易征税”等政策,都是需求的短暂压制,只要刚性需求存在,投资获利的机会都使得消费者在调控松绑时投入到购房大军的人群中。所以,这些政策只是将消费者的需求强制性延后,并没有有效的解决房价增长的问题,这些政策对于炒房和投资者有一定的遏制,但也给刚性需求的消费者带来了更多的经济负担。以致于限购政策都成了地产销售人员惯用的营销工具——又要限购了,再不买就买不起了。

与此同时,开发商和地方政府还会将变着法玩转调控政策,如二手房交易征税导致了税负转嫁,反而推高了房价;外地人限购政策催生了与本地人假结婚的结婚潮等。

不过现在情况有些变化了,现在各地政府调控花样层出不穷,而且针对性大大增强了。北京出台公积金新政,“认房又认贷”;广州公布公积金缴存和提取管理办法征求意见,违规提取公积金将被禁用5年;哈尔滨规定楼盘申报销售平均价格原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格,待售商品房售价不得高于已售商品房的价格;西安市房管局、教育局、工商局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》,也就是说以后房产销售与上学问题不再挂钩。

动静最大的当属广东酝酿取消预售制。9月21日,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。《通知》表示,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。9月21日晚住建部房地产市场监管司辟谣,称对逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见的情况并不属实。

07.“其罪也彰“的预售制

虽然有辟谣出台,但从原文内容看,预售制取消的阴影应该是不可能短期消散了,而且地产板块连续下跌,也反映出资本市场对此事的看法。以下是原文节选列出的预售制五大风险,从措辞中可以看出,广东省住建厅商品房预售制度有利于提高资金使用效率,有效满足居住需求,促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用,但也存在一些风险:

一、一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。

二、使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率、绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

三、交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。

四、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一,测绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。

五、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场,降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显,产业没有形成优胜劣汰机制。

08.射人先射马 先擒开发商?

立即取消预售制危害过大,所以短期不可能落地。预售制度是行业很重要的经营杠杆,截至2018上半年,境内136家上市房企预收账款占比总负债达33%,预收账款相当于有息负债的78%,如果立即取消预售制度,将导致大量高杠杆中小房企面临资金链崩盘问题,尤其目前我国正处金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段,其风险难以控制。

其后会影响到房屋供给,造成供需失衡,有进一步推升房价上行的可能;另外还会大幅打压土地成交积极性,在房产税还未正式落地的现在,无论是哪一方利益集团都不愿意看到的,所以预售制短期取消的可能性并不大。

但取消预期已是挥之不去的阴影,行业正在形成实质性影响。感受到危机的地产开发商会加速推盘,尽快回收现金,避免政策到来导致公司现金流崩盘的可能,目前在开发商内部交流中,大家都明显感受到促销行为和土地流拍增多,并且对于明年的指标,部分开发商已明确表示不再提高增长。

综上来看,在房地产税确定来临、土地溢价难以提升、房企拿地愈发谨慎的现在,地方政府铆足干劲加严房价调控政策的行为就能理解了。虽然解决不了被市场推高的房价,但总可以解决“万恶的开发商”嘛,更何况响应中央解决了房企行业杠杆过高问题,龙头房企集中度提高也更利于管理,为后续房产税铺开打下基础,一举多得,何乐而不为呢?

现在的地产开发商之于地方政府,不再是一起看星星看月亮的小甜甜,而是急于撇开关系的牛夫人。对于房企来说,何去何从,也许汤唯的一句著名台词比较恰当。

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