荣盛发展系公司拟融资120亿:左手还债,右手扩张

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发布时间:2018-10-03 16:40

荣盛发展系公司拟融资120亿:左手还债,右手扩张

2018-10-03 15:55来源:公司深读债券/开发/公司

原标题:荣盛发展系公司拟融资120亿:左手还债,右手扩张

文/史额黎

荣盛发展系公司9月下旬披露了总计约120亿元人民币的融资计划。

9月28日晚,荣盛发展公告称,拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的境外公司债券。此前,荣盛发展还公告称,拟面向合格投资者以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

据深交所信息,荣盛发展及其股东荣盛建设上周接连披露了两单公司债券的发行计划,共计拟筹资不超过75亿元,目前均处于“已受理”状态。

2018年上半年,荣盛发展的营收与扣非归母净利润增幅都超过了40%,但其在房企销售排行榜的名次却继续下滑。与此同时,荣盛发展近一年半的资产负债率也徘徊在85%的历史高点。

房地产界信奉“规模为王”。但在行业龙头万科大喊“转折点到了”的当下,要规模还是要安全已成为新的热门话题。十天之内,拟发债超百亿,荣盛发展系有什么打算呢?

资产负债率84.95%,母公司发债质押进行输血

按照用途,荣盛发展系的120亿元拟融资计划可分为三类。

一类主要是投资新项目。荣盛发展公告显示,5亿美元境外公司债券的募资用途为境内及海外项目投资,偿还现有债务及补充一般运营资金。10亿元的债权融资计划,则拟用于房地产项目开发建设。

另一类用于债务置换。荣盛发展50亿元小公募债券的募集说明书称,扣除发行费用后,募集资金全部拟用于偿还到期或者投资者进行回售的公司债券以及金融机构借款。

截至9月20日,荣盛发展已使用自有资金完成了23.84亿元公司债券的回售工作,本次债券募集资金到位后将会予以置换。同时,荣盛发展还拟偿还其他的16.87亿元公司债券。

截至2018年6月末,荣盛发展拟偿还的金融机构借款一共有380笔,总计为402.31亿元。

募集说明书也表示,该债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后,不会导致荣盛发展债务规模上升和资产负债率增加,但其流动比率将有一定的提高,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,短期偿债能力有所增强。

募集说明书显示,荣盛发展在2018年6月末的资产负债率为84.95%,这一数字在2015年末、2016年末、2017年末分别为78.75%、82.7%、84.68%,呈逐期上升之势。

(近年荣盛发展资产负债率变化情况)

截至2018年6月末,荣盛发展在多家银行的授信额度为881.49亿元,其中已使用授信额度387.48亿元,使用率为43.96%。

在2018年6月末,荣盛发展的有息负债总额为599.47亿元。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债占比为42.06%,长期借款和应付债券占比为57.94%。

以此计算,荣盛发展在2018年6月末的净负债比率(有息负债减现金/净资产)为129.74%

还有一类融资计划没有披露用途。深交所信息显示,荣盛建设工程有限公司(下称“荣盛建设”)拟发行25亿元的私募可交换公司债券。工商资料显示,荣盛建设是荣盛发展的第二大股东,实控人为荣盛发展董事长耿建明。

此外,荣盛发展的股东依然在通过质押股票进行融资,但质押比例已经有所降低。

荣盛发展公告称,截至9月18日,控股股东荣盛控股及其一致行动人荣盛建设、耿建明所持公司股份累计质押11.07亿股,占总股本的25.46%,占上述股东所持公司股份总数的40.85%。

2017年3月起,荣盛发展持续发布股东股份质押公告。其控股股东及一致行动人累计质押公司股份占总股本的比例,在2018年年末一度上升至47.65%。

上述股东进行的多项融资,将会为荣盛发展带来输血。据今年8月的公告披露,荣盛发展拟向荣盛控股、荣盛建设借款70亿元,借款期限不超过12个月,利率不超过9.5%。

上半年业绩表现亮眼,但销售规模排名继续下滑

日益增长的负债,频繁进行的质押,都反映了荣盛发展迫切的扩张需求。

财报显示,2015~2017年,荣盛发展分别拿地40余宗、80余宗、146余宗,新增权益建筑面积也从820.55万平方米上升至1108.82万平方米。

今年上半年,荣盛发展又在30多个城市获得土地53余宗,新增权益建筑面积402.76万平方米。截至2018年6月末,荣盛发展的土地储备建筑面积为3630.13万平方米,可以满足3年左右的开发需要。

迅速扩张的土地储备,给了荣盛发展业绩增长的底气。

财报显示,2016年,荣盛发展实现签约金额512.24亿元,同比增长65.77%;实现营业收入306.22亿元,同比增长30.61%。2017年,荣盛发展的签约金额及营收又分别增长32.56%、26.39%。

2018年上半年,荣盛发展实现签约金额400.99亿元,同比增长46.76%;实现营收193.88亿元,同比增长44.51%;实现扣非归母净利润21.79亿元,同比增长46.38%。

但受益于货币宽松、调控减弱、棚改等因素,大部分房企都在这轮地产牛市中成长迅速。克而瑞中国房企销售排行榜显示,荣盛发展的销售规模已从2015年的20名下降到2017年的26名。2018年上半年,荣盛发展在排行榜上位列34名。

(近年荣盛发展签约额及营收变化情况)

虽然荣盛发展近年加大了在长三角和中西部的拿地力度,并将自己定义为全国性房企,但从分地区营收来看,荣盛发展的全国化布局尚未有明显体现。

财报显示,2013~2017年,荣盛发展在河北的营收占比均超过30%,山东、江苏的营收占比大多数年份也在两位数之上。2018年上半年,荣盛发展在三省的营收占比分别为41.91%、11.22%、20.79%。

作为发家于河北的房企,荣盛发展被外界视为环京区域的领头羊之一。2017年4月1日,雄安新区宣告成立,荣盛发展股价曾在6个工作日内暴涨69.37%。但此后环京区域调控接连加码,至今仍呈量价齐跌态势。

(近年荣盛发展主要地区营收变化情况)

此外,怎样让新业务尽快实现内生性增长,也是荣盛发展多元化布局中必须面对的问题。

2015年下半年,荣盛发展提出了大地产、大健康、大金融的发展战略。2016年初,又增加新兴产业将其升级为“3+X”的战略布局。

据荣盛发展总裁刘山透露,截至今年4月,荣盛康旅已签约30余个项目,其中已投入运营或销售的有秦皇岛、野三坡等项目。荣盛发展子公司荣盛兴城官网显示,荣盛兴城已在包括环京9地在内的12个城市开发了产业新城。

但半年报显示,2018年上半年,荣盛发展房地产业营收占比依旧高达91.88%,物业服务、酒店经营、产业园区和其他行业的营收占比则分别为1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。

今年4月,荣盛发展在全景网投资者关系互动平台称,荣盛康旅的收入包含房地产销售和门票酒店收入,目前还是以房地产结算为主;荣盛兴城2017年的净利润主要来源于土地整理收入,园区产业服务占比较少。

这意味着,荣盛发展的新业务目前仍在依靠既有的地产类业务创造收入。返回搜狐,查看更多

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